Insulae-nekretnine

Za razliku od prodaje stana, kod kupovine stana mora se biti izuzetno oprezan u svakom pogledu, jer je rizik od štetnih materijalnih posledica vrlo veliki, ako se ceo posao ne obavi strucno i savesno, (visoko profesionalno).
Kao najvažnije potrebno je utvrditi da li je prodavac vlasnik stana, da li na stanu postoje neki tereti (hipoteka) upisani u zemljišne knjige, da li se vodi sudski spor u vezi stana, da li ce se zgrada skoro rušiti, da li se vodi postupak eksproprijacije, da li je prodavac poslovno sposoban, da li ima preporuku nekog lica, da li je stan uknjižen u zemljišne knjige, od koga, kada i kako je stan nabavljen, da li je cena isplacena, zajedno sa poreskim dažbinama, da li postoji neka licna ili stvarna službenost prolaza preko dvorišta (kada se kupuje zgrada sa dvorištem), da li je stan vlažan, mracan, da li ima buke u blizini, kakve su instalacije grejanja, vodovodne, kanalizacione, elektricne i slicno, zatim da li je prodavac u državini - posedu stana, da li je stan prazan, da li su izmirene sve obaveze u vezi stana (porez, telefon, komunalije, struje i slicno), da li u blizini postoji neki stalni, veliki izvor smrada (radionica), da li se radi o dvorištu, koje se cesto plavi vodom, ako je uz reku.

Kod sastava predugovora, odnosno ugovora mora se biti vrlo oprezan, jer nema svrhe dati novac u nekom problematicnom slucaju, i ne stupiti u posed, pa kasnije voditi dug, skup spor.
Kod utvrdivanja prava svojine prodavca na stanu, najbolje je kada je stan uknjižen u zemljišnim knjigama i kada se iz izvoda iz tih knjiga (koji mora biti skorijeg datuma) vidi da nema tereta, zabeležbe spora. Medutim, dešava se da se prodavac nije uknjižio kao vlasnik, mada je njegov pravni prethodnik, koji mu je prodao stan uknjižen kao vlasnik. Tada je potrebno videti ugovor, po kome je prodavac kupio stan, da li je overen, da li se na njemu nalazi potvrda da su placene poreske dažbine.
Važno je da prodavac bude u državini - posedu stana, a to se utvrduje licno uvidom na licu mesta, u stanu. Ako prodavac poseduje potvrdu suda da zgrada, odnosno stan nije uknjižen u zemljišnim knjigama ili se kupac u to uveri licno u sudu, tada je ipak moguce kupiti takav stan, ali sa vecim stepenom opreznosti. Moguce je da neko bude upisan u zemljišne knjige, ali da ipak nije vlasnik i obrnuto, da neko lice ne bude upisano, ali da je vlasnik, jer je u savesnom i zakonitom posedu stana na osnovu ugovora, koji je overen i izvršen, isplatom cene i predajom stana. Posebno su komplikovani slucajevi kada se stan proda dva ili više puta, razlicitim kupcima, te se onda postavlja pitanje ko je jaci u pravu, ko je vlasnik? Po tom spornom pravnom pitanju postoji Zakljucak sa Savetovanja gradanskih i gradansko-privrednih odeljenja Saveznog suda, republickih i pokrajinskih vrhovnih sudova i Vrhovnog vojnog suda održanog 28. i 29. maja 1986. godine (Vodic kroz sudsku praksu u oblasti gradanskog i upravnog prava, Tomislav Ralcic, “Privreda publik”, Beograd, 1989. god. str. 57.). Taj Zakljucak Glasi: “Kada je više lica zakljucilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jacem pravu sud odlucuje primenom nacela morala, savesnosti i nacela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u državinu (posed), niti je ishodio upis prava svojine u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, jaci pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci savesni, jaci pravni osnov ima kupac koji je ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, a ako ni jedan od njih nije ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, jaci je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Raniji savesni kupac ima jaci pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca. Ovo i u slucaju kada je prodavac nepokretnosti predao u državinu kasnijem nesavesnom kupcu ili je nesavesni kupac ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu. U sporu radi utvrdivanja jaceg pravnog osnova pasivno su legitimisani prodavac i ostali kupci iste nepokretnosti, kao jedinstveni suparnicari (moraju biti svi obuhvaceni tužbom).”

Pored izvoda iz zemljišnih knjiga (kada je stan uknjižen), vrlo važni dokazi su: sudski overen ugovor o otudenju stana (prodaja, razmena, poklon), ostavinsko rešenje opštinskog suda ili presuda istog suda, sa klauzulom pravosnažnosti (mada treba proveriti da li možda postoji revizija, kao vanredan pravni lek, koji se izjavljuje posle pravosnažnosti).
U ugovoru o prodaji stana, mora se izricito navesti da na stanu nema tereta, da nema spora i slicno, kako bi se kasnije iskljucila tacnost tvrdnje prodavca da je kupcu saopštio da je spor u toku i slicno.
Kada je prodavac jedan bracni drug, a stan je stecen u toku braka, tada je obavezno da se kao prodavci, pojave oba bracna druga ili da drugi bracni drug overi kod suda pismenu izjavu da je u svemu saglasan sa ovom prodajom. Ista je situacija, kada su bracni drugovi stekli pravo svojine na stanu, jer je jedan od njih, kao davalac izdržavanja bio zakljucio ugovor o doživotnom izdržavanju, pa primalac izdržavanja umre, ali fakticki oba bracna druga su izdržavala, negovala, cuvala primaoca izdržavanja.
Kod pregovora, treba prodavcu, agenciji, njihovom advokatu, postaviti odgovarajuca pitanja u vezi stana, zatim normalno je pokušati u pregovorima smanjiti cenu, jer obicno prodavac ne govori konacnu cenu, vec pocetnu, mada ima slucajeva, kada prodavac ne želi da o tome pregovara, vec, odmah, vrlo jasno, izricito kaže da je u pitanju definitivna cena.
Poseban slucaj sticanja nepokretnosti je na osnovu nadzidivanja stambene zgrade, pretvaranja zajednicke prostorije u stan ili poslovni prostor, pripajanje zajednicke prostorije susednom stanu ili poslovnoj prostoriji, u smislu clana 18-22. Zakona o održavanju stambenih zgrada (”Službeni glasnik RS, broj 44/95. god.). Detaljnije o tome videti Prirucnik za prakticnu primenu Zakona o održavanju stambenih zgrada od Ostoje Milisavljevica, izdanje “POSLOVNI BIRO”, Beograd.
Izvor: nepoznat

Bookmark to: