Hipoteka- stvarno pravo na tudjoj nepokretnoj stvari u korist poverioca, koji je ovlascen, na nacin predvidjen zakonom, da trazi namirenje svog potrazivanja iz vrednosti te nepokretnosti pre poverilaca koji na njoj nemaju hipoteku, kao i pre poverilaca koji su hipoteku na njoj stekli posle njega, bez obzira na promenu vlasnika opterecene nepokretnosti (cl. 63,st.1. Zakona o osnovnim svojinskim odnosima); hipotekovana nepokretnost (za razliku od zalozne pokretne stvari) ostaje kod zalogodavca, sto je za njega povoljnije, jet mu omogucava i dalje iskoriscavanje stvari, a samim tim i laksu otplatu duga (kad se kao zalogodavac pojavljuje sam duznik).
Za razliku od ostalih stvarnih prava na tudjoj stvari, h.se odlikuje tim e sto hipotekarni poverilac (titular zaloznog prava) nije ovlascen da preuzima neke materijalne akte koji se ticu same stvari ( I koji se kvalifikuju kao drzanje, upotreba ili pribiranje plodova), vec samo da njome pod odredjenim uslovima raspolaze. S druge strane,h.je po svojoj pravnoj prirodi (kao I zaloga na pokretnim stvarima) akcesorno pravo: njegovo postojanje zavisi od postojanja I punovaznosti potrazivanja koji je obrzbedjeno (ako potrazivanje nije nije ni nastalo, npr.zbog nistavosti osnova, ne nastaje ni h., a prestanak potrazivanja koje je bilo obezbedjeno povlaci I prestanak hipoteke). Od ovog postoje tri izuzetka: a) u slucaju obezbedjenja buduceg ili uslovnog potrazivanja (jer ono jos ne postoji, odn.mozda nece ni postati); b) u slucaju prestanka potrazivanja zastareloscu, posto se hipotekarni poverilac moze namiriti iz zalozene nepokretnosti sve dok se njegovo pravo ne ispise iz javne knjige c)u slucaju svojinske hipoteke, tj.hipoteke na sopstvenoj stvari. U nasem pravu ona ne moze nastati izvorno (kao u nemackom I svajcarskom), vec samo ako dodje do konsolidacije, tj.sjedinjenja svojstva hipotekarnog poverioca I vlasnika hipotekarne nepokretnosti u istoj licnosti.
Cak I ako u ovim slucajevima potrazivanje prestane, h.postoji I dalje, sve dok ne bude izbrisana iz javnih knjiga; hipotekarni poverilac (koji je ovde istovremeno I vlasnik hipotekarne nepokretnosti) moze novom poveriocu dati kao obezbedjenje ovakvu (neugasenu) hipoteku I ustupiti mu zalogu sa onim redom prvenstva koje sam ima (v. vlasnicka hipoteka).
Hipoteka se odnosi na celu nepokretnost, na njene plodove I pripadke (cl.63,st.2. Zakona o osnovnim svojinskim odonsima), kao I na naknadna poboljsanja (ekstenzivnost hipoteke). Ako se zalaze nepokretnost u sastavu zemljisnoknjiznog tela (kad se ovo sastoji iz vise nepokretnosti), ona se mora predhodno izdvojiti I od ne osnovati posebno zemljisnoknjizno telo (sa posebnim zemljisnoknjiskim uloskom). To vazi I za deo cestice u sastavu zemljisnoknjiznog tela .- Predmet hipoteke moze biti I stan kao poseban deo zgrade, poslovna prostorija I udeo u susvojini na nepokretnosti.
Ista nepokretnost moze biti hipotekovana vise puta, za bezbedjenje dugova prema raznim poveriocima (mnozina hipotekarnih poverilaca); redosled ovakvih hipoteka odredjuje se prema trenutku njihovog nastajanja (cl.65 Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima), ako zakon ne predvidja sta drugo. Ako je raniji poverilac namiren bez prinudne prodaje, rang sledecih hipotekarnih poverilaca u nasem pravu automatski se pomera napred (za razliku od nemackog prava, u kome svako zadrzava svoj rang, a na upraznjeno mesto namirenog poverioca stupa sam vlasnik, sto je slucaj svojinske hipoteke). Ako, pak raniji poverilac ishodi realizaciju hipoteke putem prinudne prodaje, hipotekarno pravo kasnijih poverilaca prestaje, a za njihovo namirenje sluzi realizovana novcana vrdnost prodate nepokretnosti.- Ako sve hipoteke imaju isti rang (jer su osnovane istovremeno), hipotekarni poverioci se namiruju srazmerno.
Za obezbedjenje istog potrazivanja moze se hipotekovati vise nepokretnosti (zajednicka hipoteka), bilo zato sto svaka od njih pojedinacno uzeta nije dovoljna za potpuno namirenje, bilo zato sto poverilac zeli da se sto bolje obezbedi; u slucaju zajednicke (simultane) hipoteke poverilac se moze naplatiti iz jedne, iz vise ili iz svih zalozenih nepokretnosti. -Po nacelu nedeljivosti hipoteke, zalozna nepokretnost u celini obezbedjuje potrazivanje poverioca do potpunog namirenja potrazivanja bez obzira na kasniju podelu nepokretnosti.
Ako hipotekarni duznik smanjuje vrednost nepokretnosti opterecene hipotekom ili na dr.nacin pogorsava njeno stanje, hipotekarni poverilac moze traziti da sud nalozi hipotekarnom duzniku da se uzdrzi od takvih radnji, a ako on to ne ucini, moze zahtevati prinudnu napolatu potrazivanja obezbedjenog hipotekom I pre njegove dospelosti.
U skladu sa nacelom ovicijelnosti, hipotekarni poverilac namiruje se prosajom hipotekovane nepokretnosti sudskim putom; drugi nacini realicacije ne mogu se ugovoriti; “Nistava je odredba ugovora o hipoteci kojom hipotekarni poverilac ugovara za sebe pravo da u slucaju neisplate duga namiri svoje portazivanje sticanjem prava svojine na zalozenu nepokretnost, ubiranjem plodova koje ta nepokretnost daje ili iskoriscavanjem nepokretnosti na drugi nacin” (cl.69. Zakona o osnovim svojinsko-pravnim odnosima). Prema stanovistu prihvacenom u sudskoj praksi I pravnoj teoriji, ovakve odredbe mogu se punovazno ugovoriti naknadno, u vreme dospelosti potrazivanja obezbedjenog zalogom.
Hipoteka nastaje na osnovu pravnog posla, sudske odluke I zakona (cl.61,st 2.). Pravni posao predstavlja samo pravni osnov (iutus titulus), a za sticanje hipoteke kao stvarnog prava potreban je (kao I kod prava svojine) I odgovarajuci nacin sticanja (modus acquirendi), koji se sastoji u upisu u javne knjige (zemljisne ukoliko one postoje, odn.intabulacione, ako zemljisnjih knjiga nema). Na osnovu sudske odluke h.nastaje u izvrsnom postupku, I to samo na stvarima koje su svojina duznika-izvrsenika; I to ovde je sudska presuda samo pravni osnov, a za sticanje hipoteke kao stvarnog prava potreban je upis u javne knjige (zemljisne ili intabulacione). Zakonsko zalozno pravo na nepokretnosti zasniva se, bez upisa u javne knjige, u trenutku kada nastanu cinjenice predvidjene zakonom (cl.64, st.2); tako, drustveno-politicke zajednice imaju zakonsku hipoteku na nepokretnosti poreskog obveznika za obezbedjivanje neisplacenih poreza I doprinosa (koji terete tu nepokretnost) dospelih za poslednju godinu dana.
Prestanak hipoteke moze se traziti: kad hipotekarni duznik plati potrazivanje obezbedjeno hipotekom; kad se hipotekarni poverilac odrekne hipoteke pismenom izjavom datom kod nadleznog drzavnog organa koji vodi javnu knjigu u koju je upisana hipoteka; kad hipotekovana nepokretnost predje u drustvenu svojinu; kad je isto lice postalo nosilac prava svojine I nosilac hipoteke na istoj nepokretnosti; kad propadne nepokretnost opterecena hipotekom, ako ne bude obnovljena. -U slucaju prelaska nepokretnosti u drustvenu svojinu sticalac je duzan da podmiri potrazivanje pbezbedjeno hipotekom na toj nepokretnosti do visine njene prometne cene. -Kad je vlasniku nepokretnosti koja je presla u drustvenu svojinu kao naknada data druga nepokretnost, h.prelazi na tu nepokretnost (slucaj realne subrogacije).
Izvor: Pravna encikloprdija;Savremena administracija; Beograd
